A Reforma Tributária é uma das maiores mudanças na economia brasileira, possuindo como premissa de simplificar a cobrança de impostos, reduzindo a burocracia e tornando o sistema tributário mais eficiente para os consumidores, empresas e investidores.

Aguardada há anos, a proposta tem busca substituir diversos tributos por um modelo simples, facilitando a arrecadação e reduzindo a complexidade atual. No entanto, embora que apresente diversos benefícios, as mudanças também geram discussões sobre os impactos, principalmente no setor industrial e comercial, mas também no mercado imobiliário. Mas por que essa alteração é importante? E por que proprietários, investidores e compradores devem acompanhar atentamente esse assunto?

O que é a reforma tributária?

Atualmente, o modelo tributário atual, contém diversos tributos aplicados conforme a atividade exercida, como o IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados), o ICMS (Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e Prestação de Serviços), o PIS (Programa de Integração Social), o ISS (Imposto Sobre Serviços) e a Cofins. Todos possuem alíquotas -percentual de imposto aplicado sobre um produto ou serviço - que variam de acordo com o setor e a operação realizada.

Com a Reforma Tributária, parte desses tributos será substituída pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), com o objetivo de simplificar a arrecadação e reduzir a complexidade do sistema atual. No entanto, essa nova estrutura ainda gera discussões e preocupações relacionadas às alíquotas definitivas e aos impactos que poderão ser sentidos pelos diferentes segmentos da economia. Dependendo da regulamentação e da forma de aplicação das novas regras, alguns setores poderão enfrentar aumento de custos operacionais e tributários.

A expectativa é que a mudança traga mais previsibilidade nos negócios nos anos seguintes e descomplique o processo de tributação para empresas e contribuintes.

Por que o mercado imobiliário está atento às mudanças?

Embora muitas pessoas associem a Reforma Tributária aos setores de comércio ou industrial, o mercado imobiliário também está incluso no processo.

No Capítulo V do Projeto de Lei Complementar nº 68/2024, são abordadas as operações envolvendo bens imóveis. O texto prevê alterações nas regras tributárias relacionadas a operações essenciais do setor como locação, loteamento, administração, intermediação e incorporação. Essas atividades, fazem parte do dia a dia de imobiliárias, investidores, incorporadoras e proprietários, o que explica a atenção dedicada às novas regras e às futuras regulamentações.

Quais os possíveis impactos para investidores e compradores?

Um dos pontos mais debatidos envolve a definição das novas alíquotas (percentual de impostos) e a forma como serão aplicadas em cada atividade econômica. Embora existam etapas de adaptação e regulamentação, especialistas da área acompanham a possibilidade de mudanças nos custos operacionais, na estrutura tributária das empresas e na forma como determinadas operações imobiliárias serão tributadas.

Por esse motivo, compradores, proprietários, investidores e profissionais do setor têm acompanhado atentamente o avanço da Reforma Tributária. Embora o objetivo principal seja simplificar o sistema de arrecadação, as novas regras poderão influenciar custos, operações e estratégias de investimento nos próximos anos.

As mudanças serão imediatas?

A obrigação relacionada ao IBS e à CBS passa a atingir, em regra, tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas que se enquadrem como contribuintes no novo sistema. No caso de locações, para pessoas físicas isso ocorre quando dois critérios são atendidos ao mesmo tempo:

•⁠  ⁠Receita anual de locação acima de R$ 240 mil (valor-base que pode ser atualizado pelo IPCA);

•⁠  ⁠Locação de mais de três imóveis distintos, ou seja, quatro imóveis ou mais.

Esses critérios são cumulativos. Ou seja, não basta apenas ter renda alta ou apenas possuir vários imóveis — é necessário atender aos dois pontos juntos.

Já no caso das pessoas jurídicas, a regra é mais ampla: empresas que realizam atividades de locação, incorporação, administração ou exploração de imóveis, em geral, já passam a se enquadrar como contribuintes do IBS e da CBS conforme as regras do novo sistema tributário, independentemente de quantidade de imóveis ou faturamento específico da atividade imobiliária, respeitando sempre o regime tributário aplicável e as regras de transição.

O prazo de adaptação vai até 31 de julho de 2026. A partir de 3 de agosto de 2026, primeiro dia útil do mês, entram em vigor os novos parâmetros operacionais dos documentos fiscais dentro da fase de transição.

Na prática, a partir de agosto de 2026, a obrigação ligada ao IBS e à CBS não se aplica automaticamente a todos os proprietários ou empresas do setor imobiliário. Ela atinge apenas quem se enquadra como contribuinte dentro dos critérios estabelecidos. Quem não se enquadra continua seguindo as regras atuais do Imposto de Renda e do regime tributário vigente, sem uma obrigação geral de emissão de nota fiscal de aluguel por conta da reforma.

Conclusão

Para o mercado imobiliário, acompanhar essas mudanças é essencial para a aplicação em seus negócios, principalmente para investidores, compradores e profissionais que desejam compreender profundamente como as novas regras podem influenciar operações, custos e estratégias patrimoniais.

Na YVYin Imobiliária, acreditamos que o conhecimento é a principal ferramenta para decisões conscientes. Por isso, iniciaremos uma série com informações da Reforma Tributária no mercado imobiliário, contribuindo para que clientes e interessados no tema aprendam e acompanhem semanalmente através de nossos canais. Compreender essas mudanças é fundamental para acompanhar a evolução do mercado e tomar decisões mais seguras diante do novo cenário tributário brasileiro.